Со сроком давности
Привычная ситуация на селе: дом и земельный участок прежние хозяева отдали другим людям. Юридически именно так: отдали. Хотя получили за это небольшую (часто символическую) сумму денег. Однако новые хозяева убеждены, что купили эту недвижимость. Ведь они пусть немного, но заплатили, а им за это вручили ключи от дома.
На самом же деле такая сделка незаконна, потому что совершена без надлежащего оформления. Не был составлен договор купли-продажи, не осуществлена его государственная регистрация. Обычно так происходит в тех случаях, когда прежние хозяева сами не оформили свое право собственности на недвижимость. Например, по причине отсутствия денег или потому, что это очень хлопотно. Короче, у «продавцов» нет необходимых документов на дом и землю. И эта недвижимость им не нужна. Вот они и «сбагрили» ее с рук самым простым способом. Хотя юридически остались собственниками имущества.
Как же быть, если новые хозяева захотят оформить свое право собственности на такую недвижимость? Лучше всего - уговорить прежних хозяев все-таки пройти процедуру госрегистрации прав на недвижимое имущество и получить соответствующее свидетельство на свое имя. А уже затем по-настоящему продать ее. Если же это по каким-то причинам сложно или невозможно, остается второй вариант - воспользоваться положениями статьи 234 Гражданского кодекса РФ, которая называется «Приобретательная давность». Эта статья становится для многих палочкой-выручалочкой.
В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Вроде все понятно. На самом же деле в этом коротком абзаце столько нюансов и «подводных камней», что высшие судебные инстанции РФ вынуждены были дать подробные разъяснения.
Например, давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Другими словами, новые хозяева дома и участка должны быть в полной уверенности, что они стали настоящими, законными собственниками недвижимости («мы заплатили, нам передали ключи от дома»).
Далее, давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. То есть новые хозяева ведут себя, как полноправные собственники, открыто говоря всем, что они приобрели дом и землю.
Расшифровываем следующее понятие: давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.
Наконец, владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.). В нашем случае никакой договор между прежними и новыми хозяевами и не заключался.
По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Гражданин, считающий, что он стал собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.
Решение суда об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Правда, этот факт не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.
