Один налог за все. Но не сразу и не для всех

Правительство РФ планирует ввести единый налог на недвижимость.

Перспектива новой налоговой «повинности» вызывает панику у многих россиян. Пока не совсем понятно, по каким правилам будет рассчитываться налог, кто его будет платить, а кто попадет в льготную категорию. Разъяснить эти и другие вопросы мы попросили юриста Юрия ВОЛОХОВА.

- Юрий Евгеньевич, сейчас собственник недвижимости ежегодно платит два налога: на землю и на имущество. Что изменится с введением единого налога на недвижимость?
- Закон о введении единого налога на недвижимость пока еще не принят. Как не приняты и нормативные правовые акты, необходимые для реализации этого закона, например методика расчета единого налога. Минэкономразвития утвердило только федеральный стандарт оценки (ФСО) определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. То есть существуют лишь планы, предложения, концептуальные разработки специалистов. Поэтому, как все будет на самом деле, можно только предполагать.
Но уже понятно, что налог на недвижимость заменит гражданам два налога - земельный и налог на имущество физических лиц.

- Налог на землю сегодня рассчитывается от кадастровой стоимости участка, налог на имущество - в процентах от стоимости объекта по оценке БТИ. А как будет рассчитываться единый налог на недвижимость, какой будет ставка? И все ли собственники недвижимости будут обязаны его платить?
- Сейчас, напомню, налог на имущество граждан в пределах от 0,1 до 2% (действует так называемая прогрессивная шкала: чем дороже недвижимость, тем выше ставка).
Устанавливается он муниципалитетами и рассчитывается от инвентаризационной стоимости. Ставки налога на землю - от 0,3 до 1,5%, но рассчитываются от кадастровой стоимости участка.
Какой может быть ставка нового налога, пока не известно. Одно время предполагалось, что она не превысит 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости, которая максимально приближена к рыночной. Что такое рыночная стоимость, читателям, думаю, понятно. Просмотрите объявления о продаже квартир, домов, дач, земельных участков в вашем населенном пункте, поинтересуйтесь ценой. Вот это примерно и будет рыночная стоимость недвижимости. Кадастровая - чуть меньше.

Естественно, чем просторнее, качественнее дом, чем больше в нем городских удобств, чем лучше развита инфраструктура, тем выше будет стоимость недвижимости. Увеличивает и ее близость к крупным городам, где есть работа, к культурным и торговым центрам. Несомненно, произойдет перераспределение налоговой нагрузки между отдельными категориями граждан: дорогая недвижимость станет более обременительной для собственников - для них налоги вырастут.

И судя по всему, единый налог окажется прогрессивным. Уже звучат предположения, что ставка единого налога будет установлена в диапазоне от 0,1 до 2% от кадастровой стоимости недвижимости.

Таким образом, налог явно вырастет, но в целом увеличение собираемых налогов может произойти в первую очередь за счет состоятельных граждан.

Но если у гражданина в собственности не одна квартира, а две или больше, не один загородный дом, а несколько, это не изменит ставку единого налога на вторую (третью) квартиру, на второй (третий и т.д.) дом... Налог на недвижимость он будет платить пропорционально кадастровой стоимости недвижимости - и только.

Обсуждается также введение налоговых вычетов для малообеспеченных категорий граждан. Речь о том, чтобы квартиры площадью до 55 кв. м и участки не больше шести соток не облагались налогом. «Лишние» квадраты будут оплачиваться. К примеру, если площадь вашей квартиры 56 кв. м, то налог будет начисляться только на 1 кв. м. А если вы владеете квартирой в 48 «квадратов», то вовсе не будете платить налог на недвижимость. Если, конечно, у вас нет второй квартиры - в этом случае налог будет исчислен с их общей площади и стоимости. По крайней мере, обсуждаются такие варианты.

Возможно также, что будут предусмотрены определенные льготы для отдельных категорий граждан. Сегодня от уплаты налога на имущество физических лиц освобождены участники Великой Отечественной войны и инвалиды I и II групп, пенсионеры. Вполне вероятно, что их льготы сохранятся. Не исключено, что в некоторых случаях ставка налога будет снижена. Так, зачастую у земли и здания разные собственники. Например, земля - государственная, а дом - частный. Или гражданин может построить индивидуальный жилой дом на земельном участке, предоставленном ему в аренду. Заставить домовладельца выкупить участок нельзя. При этом все понимают, что единые объекты удобнее с точки зрения гражданского оборота, их проще облагать налогом. Поэтому, чтобы стимулировать формирование единых объектов, для них могут быть введены более низкие ставки. Но это опять только предположение. А пока гражданин, арендующий земельный участок, на котором стоит жилой дом, оформленный на праве собственности, будет платить налог только на дом. За землю он по-прежнему будет вносить арендную плату.

- Но если налог будет исчисляться в зависимости от кадастровой стоимости, то самым важным становится вопрос: кто будет проводить новую оценку недвижимости?
- Предполагается, что эту оценку доверят специальным фирмам и их отчеты возьмут за отправную точку. Чтобы быстрее завершить эту работу, власти собираются подключить к ней кадастровых инженеров - их сейчас в стране примерно 14 тысяч. Оценка будет проводиться в конкретную дату. Но все это еще впереди. Повторяю, пока нет даже порядка оценки недвижимости, критериев такой оценки. Есть только общие положения, сформулированные в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с ним оценочная деятельность либо оценка стоимости призвана устанавливать рыночную или иную стоимость какого-либо объекта (статья 3). Объектом могут стать как недвижимость, так и услуги, информация и т.д. Оценщик (организация или физическое лицо) обязан соблюдать законодательство РФ, пройти регистрацию и получить документ о соответствующем образовании (для гражданина), в штате у него должно быть не меньше одного постоянного работника, обладающего таким документом. У оценщика должна быть лицензия, которая дает ему право заниматься данным видом деятельности.

- А что делать собственнику, если, по его мнению, оценка недвижимости проведена необъективно?
- Такая ситуация - когда отчет, созданный оценщиком по заказу местных органов власти, не устроит владельца - тоже обсуждается. Предполагается, что в этом случае он имеет право заказать свою экспертизу. Естественно, за свой счет (услуга эта отнюдь не дешевая). Результаты повторной оценки потребуется в досудебном порядке представить в специальную территориальную комиссию, которая будет состоять из представителей Росреестра, оценочного сообщества и местных органов власти.

Я считаю, что кадастровую оценку можно будет оспорить и на основании прошедшей сделки по объекту. Скажем, вы купили дом и земельный участок за 1 млн руб. Следовательно, и официальные оценщики недвижимости должны ориентироваться на эту сумму. Естественно, с учетом поправок на тенденции рынка недвижимости. Такой вариант обжалования возможен, если, конечно, сделка не притворная и не проходит по искусственно заниженной цене. Поэтому советую хранить договоры по сделкам с недвижимостью. Вполне возможно, что в случае завышенной кадастровой оценки этот документ станет самым важным (а может, и единственным) аргументом в споре о размере налога.

- Давайте для наглядности подсчитаем, какой приблизительно налог придется заплатить собственнику 10 соток земли и дома общей площадью 100 кв. м.
- Для этого прежде всего надо знать кадастровую (рыночную) стоимость этой недвижимости. Но предположим, 10 соток стоят 100 тыс. руб., жилой дом - 1 млн руб. И что 6 соток земли и 55 кв. м площади дома налогом не облагаются. И что применена самая низкая ставка - 0,1%. В этом случае единый налог будет в пределах 490 руб.

- Стоимость недвижимости все время меняется. Поэтому, по логике, и налог на недвижимость должен пересчитываться ежегодно. Обсуждались ли правила, по которым будет проводиться перерасчет?

- Судя по заявлениям специалистов Минэкономразвития, установят критерий - средняя рыночная цена за предшествующий год. Примерно по такому же принципу взимаются другие налоги. Конечно, это не всегда приемлемо, и вот почему. Например, в 2012 году квартира стоила 8 млн руб., а в следующем году цена упала. Надо бы платить меньше, а закон не позволит. И в 2013 году собственник будет платить налог по тем ценам, которые были в 2012 году.

Как будут делать перерасчет - пока не ясно. Сейчас власти субъектов РФ своими правовыми актами устанавливают повышающие коэффициенты. Скажем, инвентаризационная стоимость дома 400 тыс. руб., а с учетом коэффициента 1,5, утвержденного губернатором области, она возрастает до 600 тыс. Практика показывает, что нередко цифра коэффициента берется, как говорится, с потолка. Но принцип верен.
Коэффициент - это самый простой способ учесть, к примеру, уровень инфляции. Вполне возможно, что и единый налог на недвижимость будет исчисляться с учетом подобных коэффициентов.

- Похоже, нас не лишают надежды, что новый налог восстановит справедливость: собственников недорогой недвижимости он практически не обременит, а владельцам элитной придется раскошелиться... Однако насколько страна готова перейти на этот единый налог? Что еще предстоит сделать?
- Нет намерения вводить этот налог сразу везде и быстро. Оценка земли закончена. А массовую оценку объектов недвижимости провели пока только в 12 пилотных регионах. Это республики Башкортостан и Татарстан, Краснодарский и Красноярский края, Иркутская, Калининградская, Калужская, Кемеровская, Нижегородская, Ростовская, Самарская и Тверская области. С кого-то из них, видимо, и начнут. По мнению специалистов Минэкономразвития, единый налог на недвижимость введут только с 2013 года - и только в 4-6 регионах РФ.

Полная оценка недвижимого имущества (ее проводит Росреестр) должна быть завершена до конца 2012 года. Но должна быть - еще не значит будет.

Чтобы рассчитывать и взимать налог на недвижимость, необходимо иметь точные сведения не только о самих объектах недвижимости, но и о собственниках земельных участков и строений. То есть необходимо, чтобы права на недвижимость были зарегистрированы в установленном порядке.

Из этого следует один очень важный момент: власти, возможно, станут принуждать граждан регистрировать свои права. Скорее всего, под угрозой штрафных санкций. Соответствующий законопроект о внесении изменений в Кодекс РФ об административных правонарушениях уже подготовлен. Он устанавливает существенный размер штрафа за неисполнение в установленный законом срок обязанности по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Вопрос этот далеко не такой простой, как может показаться. Например, в деревнях очень много домов и земельных участков, в отношении которых граждане совсем не спешат оформлять свои наследственные права. Бывает, что и наследников у таких объектов несколько. Как заставить их пойти к нотариусу или в суд с заявлением, не известно. Ведь по закону оформление наследства - это право, а не обязанность граждан.

Для введения единого налога на недвижимость также нужно внести поправки в Налоговый кодекс РФ. Но пока у Минфина нет точных сведений по налоговой базе, чиновникам сложно просчитать будущую ставку налога и вычеты. По плану, утвержденному правительством, данные по налоговой базе и расчеты по ставке должны делаться лишь в 2012 году. Проще говоря, сначала нужно провести оценку всех объектов недвижимости (а дело это чрезвычайно сложное и трудоемкое), а уже потом определять ставки. В общем, можно предположить, что введение единого налога на недвижимость растянется на несколько лет. И мы еще не раз вернемся к этой теме.